Se quer investir em construção, seja imóvel comercial, industrial ou residencial, explicamos abaixo a melhor forma de aplicar seu dinheiro:
Sistema de comercialização que permite ao comprador / investidor, adquirir ou construir um imóvel, por um valor significativamente inferior ao praticado normalmente no mercado (Preço Fechado).
Nos dois sistemas o cliente pode adquirir o imóvel na planta e pagar a compra em parcelas, no decorrer da obra.
Pelo “Preço Fechado”, como a própria expressão indica, o valor é definido no ato da compra, segundo parâmetros de mercado, passando a sofrer correções monetárias e incidência de juros a partir do momento da assinatura do contrato.
No “Preço de Custo”, o valor da obra é projetado, tendo como base um rigoroso orçamento elaborado para este fim. A variação no valor total do investimento, também como a expressão indica, ocorrerá segundo a evolução dos custos da obra, sendo que, essa variação poderá ser rigorosamente acompanhada pelo comprador.
Porque o lucro da construtora também é menor!
Pelo sistema de “Preço de Custo” o cliente contrata a prestação de serviço, representada pela contratação da Empresa - construtora, para construir o imóvel. É como se a pessoa fosse construir uma casa, entretanto o cliente adquire o lote e contrata a empresa para administrar sua construção. A diferença é que com a construtora existe um orçamento a ser cumprido, com todas as especificações e medidas da obra contratada, que inclui por força de lei, o isolamento ou blindagem do Empreendimento de todos os outros negócios da Empresa.
O primeiro impacto no preço, neste sistema, é a inexistência de margem de lucro sobre o valor da construção! Não há também a incidência de juros e correções pré-determinados sobre o valor das parcelas, estando os reajustes das mesmas vinculados exclusivamente ao aumento real de custos da obra, refletidos pela variação dos índices do INCC(FGV) - Índice Nacional de Custos da Construção, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.
Existem também alguns ganhos ficais e reduções de despesas que irão incidir apenas sobre o valor do custo de construção e não sobre o valor total como no preço fechado. O mesmo acontece com o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis), taxas de escrituras e registros.
Outro ganho direto para o investidor é a ausência da "taxa de risco" dos construtores, normalmente embutida no regime de “Preço Fechado”.
A razão é operacional. Nosso objetivo como construtora é construir, estando a nossa estrutura direcionada para tal, gerando ganho de escala para as compras. Estes ganhos são repassados aos clientes / proprietario contratantes do sistema "Preço de Custo". (o aumento do nosso poder de barganha, por exemplo, alcançado através de um volume maior de compras, tende a reduzir valores unitários dos produtos).
Trata-se de um conceito moderno e justo de relação comercial, onde o cliente é visto como um parceiro de fato, auferindo ganhos pela opção de atuar quase como um “sócio” da construtora . Isso explica porque vários de nossos clientes não utilizam a obra construída; contratam a construção exclusivamente a título de investimento, colocando a venda no mercado quando oportuno.
Sim; está sob a égide da Lei 4.591 de 16/12/64 e suas atualizações, que trata de incorporações e constituição de condomínios em edificações, dispondo sobre as regras de funcionamento de construções sob este regime.
Além destas regras, o cliente/proprietario e a empresa construtora, assinam um contrato de prestação de serviço para a construção que ficam sob as normas do Código Civil brasileiro. Assim, as partes respondem por qualquer defeito, inadimplência ou inobservância do contrato, com base na legislação.
Não há riscos, se forem tomadas as seguintes precauções:
A CONSTRUTORA ABUD criteriosamente elabora um estudo de viabilidade sobre qual obra é mais indicada para o terreno ou qual a tipologia da obra pretendida. Desenvolve o o projeto, elabora o Memorial Descritivo e o orçamento geral da obra.
As prestações de contas são periódicas. A construtora apresenta o balancete da obra referente ao período em análise mensal. A documentação fica disponível para o (s) proprietário (s) e inclui desde as pesquisas de preço de materiais e serviços, até as notas fiscais de cada insumo(item) comprado, oferecendo todos instrumentos necessários e suficientes para qualquer checagem desejada.
Os pagamentos obedecem ao disposto no cronograma físico-fianceiro, eleborado antes do início da obra, visando a arrecadação dos recursos necessários à realização dos serviços dentro dos prazos almejados.
A princípio não haverão parcelas intermediárias. As parcelas mensais não sofrerão a incidência de juros ou correção. O aumento do valor a ser pago só ocorrerá quando comprovada a variação real no custo do Empreendimento, o que deve ser demonstrado nas prestações de contas periódicas. Nesta hipótese, o (s) proprietário (s) toma (m) conhecimento do reajuste e os motivos que o justificaram.
Os agentes do Sistema Financeiro sempre têm desenvolvido diferentes estratégias para financiamentos imobiliários.
As opções existentes na data de elaboração desta explicação estão descritas abaixo. Podem ocorrer alterações a qualquer momento, já que trata-se de uma política nacional para o segmento, cuja elaboração e aplicação não está em poder das construtoras mas sim, em poder do Governo Federal e dos Agentes do Sistema Financeiro da Habitação:
Esta é uma situação possível, já tendo ocorrido em alguns casos.
O orçamento abaixo, decorre da redução efetiva do custo ou, através de uma administração supereficiente dos saldos de caixa mensais da obra. Nesta hipótese, o saldo remanescente ao final da obra será devolvido / rateado entre o(s) proprietário(s) da obra executada a "Preço de Custo".
Sempre é menor. Normalmente, a diferença em relação ao “Preço Fechado” norteia a faixa de 30% a 40%. A variação se dá em função das características do imóvel (tamanho, localização, padrão de acabamento, entre outras). Quanto maior e mais luxuosa a obra (casa, edifício, galpão e outras), maior será o ganho. Pode-se facilmente constatar tal diferença, comparando-se o “Preço de Custo” com o “Preço Fechado”, na conclusão da obra.
O cliente tem a tranqüilidade necessária para programar seu investimento. Mesmo em caso de alteração de valores, existe um comunicado prévio sobre o montante, as razões que o justificam e o prazo para o(s) pagamento(s).
Conforme já explicado, o valor da obra é transformado em INCC's ou CUB’s(Custo Unitário Básico), ficando o investidor sujeito a um risco mínimo de distorções sobre o total orçado no referido indexador. (O INCC(FGV) é divulgado mensalmente, nos indicadores econômicos de jornais locais de maior circulação, ou em publicações especializadas.).
O investidor/proprietário pode (e deve) acompanhar a obra. Mesmo que ele não vá diretamente ao local da construção, poderá nomear um representante, que estará fiscalizando o andamento das atividades.
O “Preço de Custo” é um sistema onde as vantagens não desaparecem com as oscilações econômicas. Em um eventual regime inflacionário a variação dos custos não acompanha a variação do valor de venda do imóvel, que é sempre maior, podendo inclusive elevar a margem real de ganho (taxa de retorno), dada a falta de referencia básica de preços e a possibilidade de agregação dos custos de capital no valor de venda.
Em uma economia estabilizada o ganho permanece, apenas com o diferencial de mensuração fácil da margem entre o custo e a venda. Basta analisar o grande número de investidores que compram imóveis nesta modalidade, desde muito antes da estabilização econômica. Em qualquer época, portanto, se para investir é bom, para uso próprio é inquestionável!
